THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: NHIỆT HUYẾT TRỞ LẠI KHI NIỀM TIN KINH DOANH TĂNG MẠNH

Thị trường bất động sản Việt Nam đang nóng trở lại khi niềm tin kinh doanh hồi phục. Trong bảy tháng đầu năm 2025, gần 3.000 doanh nghiệp bất động sản mới ra mắt, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Gần 3.000 doanh nghiệp trước đây đã đóng cửa nay quay trở lại hoạt động, tăng mạnh 51%, phản ánh sự hồi phục niềm tin trên toàn ngành. Ngay cả các doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động cũng giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ. Vốn đầu tư nước ngoài đang chảy đều đặn vào thị trường, trong khi các ngân hàng nội địa cũng tận dụng đà này. Tăng trưởng tín dụng cho các khoản vay bất động sản đang “nóng”, với một số ngân hàng báo cáo mức tăng 20%–30%, gấp khoảng ba lần tốc độ trung bình của toàn hệ thống ngân hàng.

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CAO CẤP TĂNG TRƯỞNG, NHÀ Ở XÃ HỘI CHẬM LẠI

Trong nửa đầu năm 2025, các căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm 62% nguồn cung mới, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Đây là mức tăng 5 điểm phần trăm so với năm ngoái, bổ sung hơn 10.000 căn hộ cao cấp vào thị trường. Riêng phân khúc sang trọng tăng 16 điểm. Mặc dù giá bán cao, 62% dự án mới đã được hấp thụ, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Người mua có tiềm lực tài chính mạnh và nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục thúc đẩy nhu cầu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm thành phố, nơi nguồn cung chất lượng khan hiếm.

Ngược lại, nhà ở xã hội đang gặp khó khăn để theo kịp nhu cầu. Chỉ có 22.619 căn nhà xã hội được hoàn thành trong năm tháng đầu năm, đạt 22,6% mục tiêu cả năm của Chính phủ. Gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng nhằm hỗ trợ phân khúc này gần như chưa được sử dụng, với chỉ 3,4 nghìn tỷ đồng giải ngân, dù lãi suất đã được cắt giảm bốn lần. Nghị quyết 201, thông qua đầu năm nay, dự kiến sẽ gỡ bỏ một số rào cản hành chính đang kìm hãm nhà ở xã hội. Nếu thành công, giải pháp này có thể tạo cơ hội thực sự cho người thu nhập thấp sở hữu nhà.

VIỆT NAM CÂN NHẮC CHÍNH SÁCH MỚI MỞ CỬA VỐN NƯỚC NGOÀI CHO BẤT ĐỘNG SẢN

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đang thúc đẩy thay đổi cho phép quyền sử dụng đất được thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài, mở ra kênh tiếp cận vốn quốc tế dài hạn và chi phí thấp – vốn rất cần thiết. Theo luật hiện hành, chỉ các ngân hàng được cấp phép tại Việt Nam mới được nhận thế chấp bất động sản. Điều này khiến cả doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư Việt kiều bị hạn chế tiếp cận các nguồn vốn quốc tế sâu rộng và cạnh tranh.

HoREA kêu gọi sửa đổi Điều 37 của Luật Đất đai 2024 để gỡ bỏ hạn chế này, nhưng vẫn giữ hai “hàng rào” quan trọng. Thứ nhất, bất kỳ khoản thế chấp nào với ngân hàng nước ngoài đều phải thông qua một tổ chức tín dụng Việt Nam được Ngân hàng Nhà nước chỉ định, đảm bảo giao dịch tuân thủ quy định và giám sát nội địa. Thứ hai, mọi tranh chấp sẽ được giải quyết nghiêm ngặt theo pháp luật Việt Nam. Điều này vừa khẳng định chủ quyền quốc gia với đất đai, vừa phù hợp với tiêu chuẩn pháp lý quốc tế về quyền sở hữu bất động sản.

Nới lỏng quy định này có thể cho thấy Việt Nam đang tự tin hơn trong việc tiếp cận thị trường vốn toàn cầu, mà không làm suy giảm kiểm soát đối với loại tài sản nhạy cảm nhất. Nếu đề xuất được thông qua, nó có thể thay đổi cách bất động sản được tài trợ tại Việt Nam và ai sẽ được tham gia vào thị trường.