Việt Nam mở rộng thị trường nhà ở, nhưng theo cách của riêng mình: việc phê duyệt diễn ra thận trọng, áp đặt trần chặt chẽ và thiên về các nhà phát triển lớn. Giá nhà đang tăng nóng, cơ sở hạ tầng đang định hình lại bản đồ, và dòng vốn của những nhà đầu tư tiên phong sẽ đổ về những khu vực mà Nhà nước đang phát tín hiệu tăng trưởng. Với các nhà đầu tư toàn cầu, cơ hội là có, nhưng giới hạn cũng không nhỏ, và biết được Nhà nước đang “chỉ nơi xúc xẻng” có thể quan trọng hơn cả việc quan sát những cần cẩu đang đứng ở đâu hôm nay.

NGƯỜI GIỮ CỔNG VÀ NHỮNG NGƯỜI MỚI THAM GIA

TP. Hồ Chí Minh vừa mở rộng cơ hội cho người mua nhà nước ngoài, công bố danh sách gần 50 dự án căn hộ cho phép sở hữu bởi người nước ngoài, theo thông tin từ Bộ Xây dựng. Ở phía đông TP. Thủ Đức, chi nhánh Việt Nam của CapitaLand đã bổ sung ba dự án tại Cát Lái, bao gồm Vista Verde, căn hộ thương mại Y1 và Define, vào danh sách các dự án được người nước ngoài sở hữu. Một dự án nhà ở tại phường Bình Trưng Đông do CVH Mùa Xuân thực hiện cũng được đưa vào danh sách.

Một tên tuổi nổi bật trên danh sách: Phú Mỹ Hưng. Nhà phát triển đứng sau những dự án đô thị dễ nhận diện nhất của thành phố kiểm soát 39 trong 48 dự án được phê duyệt, hầu hết tập trung tại khu đô thị Nam Sài Gòn. Danh sách này bao gồm các địa chỉ quen thuộc như The Panorama, Park View, Riverpark Residences, Sky Garden, Scenic Valley và Happy Valley, cùng ba tòa tháp Midtown hợp tác với các nhà đầu tư Nhật Bản.

KHUNG PHÁP LÝ VẪN CỨNG RẮN

Luật Nhà ở mới của Việt Nam, cùng với Nghị định 95 được ban hành trong năm nay, quy định rõ ràng cách người mua và tổ chức nước ngoài có thể sở hữu nhà hợp pháp tại Việt Nam.

Với các công ty trong nước, yêu cầu đơn giản: cần có đăng ký kinh doanh hợp lệ hoặc giấy chứng nhận đầu tư.

Các nhà phát triển nước ngoài muốn xây dựng dự án nhà ở phải có giấy phép đầu tư, trong khi các tổ chức nước ngoài khác hoạt động tại Việt Nam cần có giấy phép hoặc giấy tờ thành lập do cơ quan có thẩm quyền cấp còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Đối với cá nhân mua nhà từ nước ngoài, quy định chặt hơn: chỉ được mua nhà thương mại trong các dự án được xác định là không nhạy cảm về quốc phòng và an ninh. Ngay cả khi đáp ứng điều kiện này, quyền sở hữu vẫn bị giới hạn rõ ràng: tối đa 30% số căn hộ trong mỗi tòa nhà, hoặc tối đa 250 căn nhà riêng lẻ trong cùng một phường.

CUNG TĂNG, NHƯNG KHẢ NĂNG CHI TRẢ ĐANG GIẢM

Các cơ quan chức năng đã phê duyệt 58 dự án mới với tổng sức chứa hơn 16.600 căn hộ và lô đất, tăng gần 30% so với quý trước. Trên thực địa, 1.517 dự án vẫn đang xây dựng, chiếm khoảng 544.000 căn, trong khi 157 dự án với hơn 52.000 căn hiện đã được phép bán, hoàn thiện hoặc bán theo phương thức đặt cọc trước. Đây là mức tăng hơn 55% theo quý.

Ngay cả với dòng cung này, khả năng chi trả càng ngày càng khó khăn tại hai thành phố lớn nhất. Những căn nhà có giá dưới 60 triệu đồng/m² (khoảng 2.400 USD) giờ đây hiếm thấy tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hà Nội chứng kiến mức tăng mạnh nhất, với giá bán trung bình 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I và 33% so với cùng kỳ năm trước. TP. Hồ Chí Minh vẫn đắt hơn, trung bình 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước

CƠ SỞ HẠ TẦNG LÀ YẾU TỐ KÍCH HOẠT THỰC SỰ

TP. Hồ Chí Minh đã vạch ra kế hoạch phát triển theo hướng giao thông (TOD) hai giai đoạn, liên kết các khu nhà ở và thương mại mới trực tiếp với mạng lưới metro và vành đai đang hình thành của thành phố.

Giai đoạn 1 (2024–2025) sẽ thử nghiệm tại 9 khu vực dọc theo các Tuyến Metro 1 và 2 và hành lang Vành đai 3. Trên Tuyến Metro 1, hơn 160 ha xung quanh ga Phước Long (trước đây thuộc TP. Thủ Đức) đã được earmark để tái phát triển. Tuyến 2 sẽ tập trung vào ba khu đất nhỏ nhưng chiến lược: khu 26 ha tại Tây Thạnh, 5 ha tại Trung tâm Triển lãm và Thể thao Tân Bình, và 41 ha tại khu C30 gần ga Lê Thị Riêng.

Vành đai 3 đưa một số quỹ đất lớn vào diện khai thác tại TP. Thủ Đức, cùng ba lô lớn ở Hóc Môn.

Giai đoạn 2 (2026–2028) sẽ mở rộng TOD ra xa hơn. Các khu ưu tiên bao gồm 290 ha tại Tân Hiệp, chạy dọc Vành đai 3, và khu vực rộng 314 ha quanh ga Tân Kiên ở huyện Bình Chánh, nơi Tuyến Metro 3 sẽ được mở rộng và kết nối với tuyến đường sắt TP. Hồ Chí Minh–Cần Thơ dự kiến.