Bộ Xây dựng Việt Nam đề xuất trần vay theo giá trị nghiêm ngặt cho nhà thứ hai

Bộ Xây dựng Việt Nam đang đề xuất các trần loan-to-value (LTV) chặt chẽ, bao gồm 50% cho nhà thứ hai và 30% cho nhà thứ ba trở đi, nhằm ngăn chặn đầu cơ và kìm giá bất động sản. Các biện pháp này xuất hiện trong dự thảo nghị quyết về kiểm soát giá bất động sản được gửi tới các bộ ngành để lấy ý kiến. Gói biện pháp hoạt động trên ba trụ cột: siết chặt tín dụng cho người sở hữu nhiều nhà, quản lý các trung tâm giao dịch bất động sản, và tăng cung nhà ở thương mại với giá hợp lý.

Hiện nay, các ngân hàng thường cho vay 70%–80% giá trị tài sản thế chấp. Các nhà phát triển thường chỉ yêu cầu 10%–30% vốn đặt cọc, giúp khách hàng đòn bẩy 70%–90%, đồng thời tận dụng các chương trình lãi suất 0% và ân hạn gốc để tích trữ và lướt bán căn hộ. Hệ quả là rủi ro tín dụng đang tăng. Tính đến cuối tháng 8, các khoản vay liên quan đến nhà ở đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Nguyên nhân siết chặt: bất động sản và hệ thống ngân hàng có liên kết chặt chẽ, trong khi giá nhà đang vượt xa thu nhập. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% từ đầu năm; nhà liền kề và biệt thự dao động 100–200 triệu đồng/m². Tại TP. Hồ Chí Minh, từ 2018 đến 2024, giá căn hộ tăng từ ~35 triệu đồng/m² lên trên 91 triệu đồng/m², tương đương mức tăng khoảng 160%, trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6%–7% mỗi năm, làm giảm khả năng chi trả.

Luật Nhà ở 2023 mở cửa cho người mua nước ngoài, cho phép mua, thuê mua, tặng và thừa kế, nhưng áp đặt hạn ngạch và thời hạn sở hữu nghiêm ngặt: tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, tối đa 250 căn nhà riêng lẻ trong phạm vi tương đương phường; hình thức sở hữu thuê dài hạn tối đa 50 năm, có thể gia hạn, nhưng không có quyền sử dụng đất vĩnh viễn.

Các nhà hoạch định chính sách cho rằng công cụ thị trường của Việt Nam như thuế, tín dụng, quy hoạch, định giá đất nhà nước còn thiếu đồng bộ, tạo cơ hội cho đầu cơ và thổi giá, lấn át cung – cầu thực. Bộ Xây dựng gọi các biện pháp hạn chế giá theo mục tiêu là “cần thiết” để ổn định thị trường, vốn ngày càng vượt tầm với của hộ gia đình trẻ và công nhân đô thị.

CÁC BIỆN PHÁP THẬN TRỌNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐỐI THỦ ĐỂ KIỂM SOÁT NHU CẦU NHÀ THỨ HAI VÀ NHÀ BỔ SUNG

Singapore: Thuế trước bạ bổ sung (ABSD) và trần tín dụng nhiều lớp là công thức đã được kiểm chứng, giúp hạ nhu cầu đầu cơ sử dụng đòn bẩy trong khi vẫn bảo vệ quyền tiếp cận nhà ở đầu tiên.

• ABSD: Công dân Singapore: nhà thứ 2 = 20%; nhà thứ 3 trở lên = 30%Thường trú nhân: nhà thứ 2 = 30%; nhà thứ 3+ = 35%

  Người nước ngoài: 60%

  Tổ chức: 65% (nhà phát triển: 35% + 5% không được chuyển ra ngoài)

• Trần tín dụng:

TDSR (tổng nghĩa vụ nợ trên thu nhập) tối đa 55% (thắt chặt từ 60% năm 2021)

LTV theo bậc giảm khi sở hữu nhiều khoản vay: thường 45% cho khoản vay thứ 2; 35% cho khoản vay thứ 3+ nếu kỳ hạn ≤30 năm, thấp hơn nếu kỳ hạn dài hơn

Vay HDB: LTV đồng bộ 75% (tháng 8/2024)

Thái Lan:

• Thay vì thắt chặt, Thái Lan tạm thời nới LTV để hỗ trợ thị trường yếu.

• Ngân hàng Thái Lan (BOT) thắt chặt LTV từ 1/4/2019, yêu cầu đặt cọc cao hơn cho khoản vay bổ sung.

• Đến tháng 1/2020, BOT điều chỉnh:

  • Nhà thứ 2 <10 triệu THB: đặt cọc 10% nếu khoản vay đầu đã trả ≥2 năm, nếu không 20%

  • Nhà thứ 3 trở lên: đặt cọc 30% (≈ LTV 70%)

• Để hỗ trợ bất động sản suy giảm, BOT tạm thời nâng LTV lên đến 100% cho hợp đồng vay ký từ 1/5/2025–30/6/2026, bao gồm nhà thứ 2 <10 triệu THB và nhà đầu tiên >10 triệu THB

• Thuế giao dịch chống lướt sóng (SBT): 3,3% nếu bán trong vòng 5 năm, hạn chế mua đi bán lại

Hàn Quốc:

• LTV địa phương cực kỳ chặt chẽ cho chủ sở hữu nhiều nhà tại các khu vực nóng, cần điều chỉnh cẩn thận để tránh tác động lan tỏa

• 2025: LTV gần bằng 0 cho nhà bổ sung tại các vùng dự đoán đầu cơ ở Seoul; sau đó siết về 40% tại các quận giàu có

Đài Loan (Trung Quốc):

• Kiểm soát tín dụng chọn lọc để giảm vay đầu cơ, đặc biệt tại 8 thành phố lớn

• Từ 2020, nhiều vòng điều chỉnh:

  • LTV thấp hơn cho khoản vay thứ 2 (60% tại các thành phố lớn; 50% toàn quốc từ 9/2024 cho người còn 1 khoản vay nhà)

  • LTV tối đa 30% cho khoản vay thứ 3+ hoặc nhà giá cao, không có thời gian ân hạn, siết chặt tại các đô thị lớn

Vương quốc Anh (Anh & Bắc Ireland):

• SDLT cao hơn cho nhà bổ sung: dễ quản lý, tăng thu ngân sách nhưng hạn chế tác động với người mua bằng tiền mặt

• Từ 31/10/2024, surcharge nhà thứ 2 tăng từ 3% → 5% trên khung SDLT chuẩn (5%, 7%, 10%, 15%, 17%)

• Scotland: Additional Dwelling Supplement = 8% từ 5/12/2024 (tăng từ 6%)

Canada:

• Cấm mua bởi người nước ngoài và thuế nhà bỏ trống/không sử dụng

• Cấm người nước ngoài kéo dài tới 1/1/2027

• Federal Underused Housing Tax: 1%/năm trên nhà bỏ trống/không sử dụng, chủ yếu với người không cư trú

• Thuế địa phương: ví dụ Vancouver Empty Homes Tax = 3% (giữ nguyên 3% sau đề xuất tăng lên 5%)